HOE JIJ JE HUISBAAS JURIDISCH DE BAAS BENT

Schaarste op de woningmarkt zorgt ervoor dat jouw huisbaas in veel gevallen kan doen en laten wat ‘ie wil. Huisbazen hebben namelijk, dankzij jouw wanhoop, tegenwoordig een flinke machtspositie, want jij wil een dak boven je hoofd, en zij kunnen jou dat bieden. Dit geeft ze soms de ruimte om dingen te doen die eigenlijk niet de bedoeling zijn, en geld te vragen voor dingen waar ze geen geld voor mogen vragen, want jij zet die handtekening toch wel. Om het deze uitmelkers van de kapotte woningmarkt toch zo moeilijk mogelijk te maken om jou uit te buiten voor een schamele 20m2 incl. muizen, namen wij contact op met Stichting !WOON. Een organisatie die informatie en advies biedt rond het onderwerp wonen. Zij vertelden ons veel voorkomende manieren waarop onaangename huisbazen extra aan jou proberen te verdienen, hoe je dit kan herkennen en wat voor stappen je kunt ondernemen om ze dwars te zitten.

Administratiekosten

Allereerst de bekende administratiekosten, bemiddelingskosten, contractkosten, sleutelgeld, en ga zo maar door. Deze extra betaling die je soms aangaat bij het tekenen van je huurcontract krijgt elke keer weer een nieuwe naam, maar het komt eigenlijk altijd op hetzelfde neer. Het zijn zogenaamd kosten voor het opstellen van jouw huurcontract en bijbehorend administratief werk. De kosten die hiervoor worden gevraagd, worden vaak onterecht gerekend of zijn veel hoger dan de kosten die de verhuurder maakt. Dat mag niet, maar huisjesmelkers gonna huisjesmelk, dus doen ze dit lekker wel.

Stichting WOON! raadt aan deze kosten wel gewoon te betalen, zodat je in ieder geval de woning hebt. Hierna heb je nog vijf jaar op deze kosten terug te vorderen. Je kunt voor hulp bij dit proces contact opnemen met Stichting WOON!, lokale huurteams en Het Juridisch Loket. Zij helpen je graag verder, maar je komt waarschijnlijk al een heel eind met de voorbeeldbrief die Stichting !WOON voor huurders heeft opgesteld.

Contractsoort

Er bestaan verschillende soorten huurcontracten. Je hebt bijvoorbeeld een jongerencontract of een campuscontract waar speciale regels en eisen aan verbonden zijn. De verhuurder zet vaak een titel bovenaan het contract, maar deze klopt niet altijd met de rest van de inhoud. Hierdoor lijkt het misschien alsof je bepaalde rechten niet hebt, terwijl dat wel zo is. 

Juridisch gezien is namelijk de inhoud van het contract leidend, niet de titel. Is jouw contract bijvoorbeeld voor bepaalde tijd, maar staat er later in de contract vermeld dat de huurder of verhuurder tussentijds de huur niet kan beëindigen? Dan kan er juridisch uitgegaan worden van een contract met een minimumduur en dus een contract voor onbepaalde tijd. Dit soort details kunnen in jouw voordeel werken, maar ook in jouw nadeel. Werkt dit in je voordeel? Maak hier dan vooral gebruik van. Wie weet kan jij een aantal jaartjes langer in je goedkope kamer blijven zitten of kun je eerder uit je veel te dure woning met achterstallig onderhoud.

Contractduur

De woningmarkt mag in Nederland dan wel helemaal naar de klote zijn, daarentegen is huurbescherming wettelijk prima geregeld. Zo hebben huurders automatisch recht op een contract voor onbepaalde tijd nadat hun eerste contract voor bepaalde tijd is afgelopen. Het komt echter regelmatig voor dat verhuurders hier lak aan hebben en jou gewoon elk jaar een nieuw contract in je maag splitsen, waarop ook de huur nog wel eens fors verhoogd wordt.

Er zijn echter ook situaties waarin het juridisch ingewikkelder wordt. Veel studenten en jong-volwassenen wonen namelijk samen met andere leeftijdsgenoten. Woon je bijvoorbeeld in een woongroep, waarvan alle bewoners samen één contract hebben, maar steeds oude huurders plaats maken voor nieuwe huurders? Dan is ook de manier waarop nieuwe huurders worden opgenomen in het nieuwe contract belangrijk (Dit is nog een heel ander probleem op zich). Per gemeente zijn er ook andere regels rond woongroepen en welke contractvorm daarbij toegestaan is. 

Teken jij elk jaar een nieuw tijdelijk contract voor dezelfde woning? Dan is de kans dus groot dat je eigenlijk recht hebt op een contract voor onbepaalde tijd. Is jouw situatie wat complexer en twijfel je of dit bij jou ook het geval is? Dan is het handig om te checken hoe dit in jouw gemeente is geregeld. Denk jij hier inderdaad recht op de hebben? Dan kun je contact opnemen met een organisatie die opkomt voor huurders, zoals !WOON of de Woonbond. Zij kunnen dan voor jou uitzoeken hoe jouw situatie precies juridisch in elkaar steekt.

Huurprijs

Twijfel jij wel eens of je niet veel te veel huur betaalt voor je karige woonruimte? Grote kans dat dit ook zo is! Het is daarom geen gek idee om een keer de huurprijscheck te doen bij de Huurcommissie. Dat is een check die op basis van een puntentelling aangeeft hoeveel huur een verhuurder maximaal mag vragen voor een woning (er zijn puntentellingen voor zelfstandige én voor onzelfstandige woonruimtes). Vorig jaar vond De Nieuws BV dat in bijna alle grote steden te hoge huur wordt gevraagd. Valt jouw woning volgens deze puntentelling niet onder sociale huur? Dan mag jouw huisbaas helaas zoveel voor de woning vragen als hij of zij wil. Valt jouw woning volgens dit puntentellingsysteem wél onder sociale huur? Dan mag jouw huisbaas niet meer vragen dan volgens deze telling is toegestaan.

Blijkt uit de huurprijscheck dat jouw huisbaas er maandelijks met veel te veel huur vandoor gaat? Stuur hem of haar dan eens een mailtje waarin je lief en ongedwongen huurverlaging eist. Op de website van de Huurcommissie staat beschreven wat je verder allemaal in zo’n mail moet zetten. Misschien betaal jij binnenkort dan wel ruim honderd euro minder per maand, en heb je plots ook nog eens recht op huurtoeslag. Veel plezier met je extra geld alvast. :)

Servicekosten

Wat mag wel en wat mag niet onder servicekosten worden gerekend en om hoeveel geld gaat dit? Bij BV Wonen zagen we bijvoorbeeld al hoe er onterecht hoge servicekosten werden gerekend, maar dit is vaak een nogal een ingewikkeld probleem. Als je servicekosten opvallend hoog zijn bestaat er best een redelijke kans dat er iets niet klopt.

Twijfel je of jouw servicekosten wel eerlijk berekend zijn, dan kun je bij jouw verhuurder een afrekening opvragen waarop specifiek te zien is waar jouw servicekosten aan besteed zijn. 

Hieraan kun jij vervolgens afleiden of je recht hebt op terugbetaling. Vermoed je dit en woon je in een sociale huurwoning? Dan kun je de zaak voorleggen aan de Huurcommissie. Huur je in de vrije sector? Dan kun je eerst proberen zelf druk uit te oefenen bij de verhuurder en je eventueel later samen met andere bewoners melden bij een huurteam als !WOON om te kijken of een rechtszaak op zijn plaats is. 

Borg

Bij veel huurwoningen wordt een voor- en eindinspectie gedaan. Zo worden bij de overdracht van een woonruimte de gebreken vastgelegd en wordt hiervoor eventueel bij de vertrekkende huurder kosten (een deel van) de borg ingehouden. Voor verhuurders is het natuurlijk gunstig als ze de borg (eventueel onterecht) kunnen inhouden, Het is handig om te weten wat jouw rechten als huurder zijn rond het al dan niet terugkrijgen van je borg.

Verhuis je naar een woning en wordt er geen voorinspectie gedaan? Zorg er als nieuwe huurder dan voor dat je alle gebreken vastlegt op beeld. Stuur de verhuurder vervolgens een mail met een overzicht van de gebreken en laat ze weten dat het is vastgelegd op beeld. Of de verhuurder het dan fixt of niet, je hebt dan in ieder geval zwart op wit staan dat de gebreken er al waren toen jij de woning betrad.

De andere kant op werkt dit ook. Verlaat jij je huurwoning en wordt er geen eindinspectie gedaan? Dan heb jij als huurder niet je handtekening onder de eindinspectie gezet en daarom ook niet de kans gehad je hiertegen te verdedigen en de eventuele gebreken zelf  te verhelpen. Dan kan de verhuurder dus niet bewijzen dat er bij jou iets mis is gegaan. In zo’n geval staat de verhuurder dus al 1-0 achter.

Disclaimer

Doet jouw huisbaas iets dat niet mag? Dan kun je dit aankaarten bij de Huurcommissie. Die zoekt dit voor je uit en kan er in het geval van jouw gelijk voor zorgen dat jij krijgt waar je recht op hebt. Bij het aangaan van zo’n zaak moet je echter wel legeskosten voorschieten (€25,-). Win je de zaak? Dan krijg je dit gewoon terug, maar bij verlies ben je dat geld helaas kwijt. Er wordt veel gratis hulp aangeboden aan huurders, check daarom eerst bij een belangenorganisatie voor huurders, zoals !WOON, de Woonbond, of gewoon bij het Juridisch Loket, of jij juridisch in het gelijk bent. Je bent mogelijk al genoeg geld kwijt aan je parasiet van een huisbaas, laten we het daar dan ook bij houden. :)

Huurrecht is erg complex. Contracten en regelgeving lopen vaak door elkaar en voor elke regel gelden ook weer uitzonderingen. Mocht je wel problemen ondervinden met je huisbaas, en doet deze iets dat niet mag? Of twijfel je daar over? Neem dan vooral contact op met een stichting als !WOON of het juridisch loket. Zij zijn er om jou te helpen.

---

• Deel