Stadsgeograaf Cody Hochstenbach (32) over de wooncrisis: “Laat je niet tegen elkaar uitspelen door Den Haag”

Ook Cody (nu werkzaam op de Universiteit van Amsterdam) verliet op zijn achttiende het ouderlijk huis om de grote stad op te zoeken. Cody: “Ik geef nu les op de universiteit. Wat mij opvalt bij studenten is dat ze veel langer thuis bij hun ouders wonen. Ik denk dat dat verschillende redenen heeft. Door de wooncrisis zijn er veel minder kamers beschikbaar voor studenten. Ook hielp de afschaffing van de basisbeurs niet.”

“Dat is niet alleen heel jammer voor studenten, want die missen een stuk in hun ontwikkeling, maar ook voor steden, die afwezigheid van studenten in een stad die interessante en creatieve dingen doen en ondernemen. Dat levert een stad veel op.”

Waar ligt het aan?

Dat huizen onbetaalbaar zijn, de huren hoger worden en dat je moet strijden voor een woonplek is niks nieuws. Maar hoe heeft het zo ver kunnen komen? Is dat puur de markt die zijn werk doet? Cody: “Ik denk dat het ten eerste belangrijk is dat wat we zien op de woningmarkt geen vrije marktwerking is. Er is een hele duidelijke overlap van aan de ene kant de markt en aan de andere kant de overheid.”

De overheid staat in dienst van de markt

“Meer dan dertig jaar geleden bood de overheid weerstand aan de markt, zodat er een evenwicht zou ontstaan en er geen vrij spel is. Maar de laatste dertig jaar zien we steeds meer dat de overheid in dienst van de markt is komen te staan. De stijgende woningprijs is een voorbeeld van beleid van de overheid om het kopen van woning zo aantrekkelijk mogelijk te maken, door het mogelijk te maken hele hoge bedragen te kunnen lenen.”

“Ook op de huurmarkt zien we dat de huren stijgen. Dat komt deels omdat er veel vraag is naar woningen, en weinig aanbod, dus stijgt de prijs. Tegelijkertijd zien we dat de overheid die hogere prijzen ook mogelijk maakt. Verhuurders kunnen hoge huren vragen, mogen met tijdelijke contracten werken en sociale huurinitiatieven worden een kopje kleiner gemaakt. Ook hier staat de overheid dus in dienst van de markt.”

Kopen. Kopen. Niet huren.

Niet alleen wordt alles duurder, maar ook huren is niet meer sexy. Soms betaal je meer voor je studentenkamer dan die ene vriend(in) die een hypotheek heeft. Logisch toch dat iedereen dan wel wil gaan kopen? In zijn boek bestrijdt Cody dat idee: “Het idee dat kopen beter is dan huren heeft volgens mij twee aspecten. Het eerste is dat kopers betere burgers zouden zijn. Ze zouden meer geven om hun bezit en fijnere buren zijn. Daar is veel onderzoek naar gedaan, maar dat blijkt dus niet te kloppen.”

“Daarnaast is er nog het financiële aspect: het idee dat kopers meer vermogen opbouwen, terwijl je met huren je geld ‘weggooit’. Dat verschil is wel aanwezig, maar dat is geen vanzelfsprekend verschil. Dat is een door de overheid gecreëerde mythe, doordat door regeltjes de woningprijzen zo erg stijgen. Het kopen van een woning wordt gigantisch gestimuleerd en gesubsidieerd. Dat is belangrijk om te beseffen: de markt van koopwoningen is het deel van de woningmarkt dat het meest subsidie krijgt. Dat is heel krom, want daar wonen de rijkste mensen. Die krijgen dan ook nog het meeste geld erbij.”

Wat kan ik doen?

Zakt de moed je al in de schoenen nadat je dit gelezen hebt? Gelukkig is er voor elk probleem dat we creëren ook weer een oplossing. Cody: “Ik denk dat er specifieke maatregelen zijn die je kan nemen op de woningmarkt. Nederland beschikte over een rijke traditie van volkshuisvesting. We hadden een sterke sociale huursector die betaalbaar was en van goede kwaliteit. Een van de maatregelen die je kan nemen is om meer te investeren in die volkshuisvesting, zodat er meer woningen komen die ook betaalbaar zijn.”

Houd scherp op wie je boos moet zijn

“Een oplossing die nu in het regeerakkoord staat is het afschaffen van de verhuurdersheffing. Dat is een belasting die wooncorporaties moesten betalen en daar waren ze miljarden aan kwijt. Dat geld kan nu gestopt worden in het bouwen van betaalbare woningen.”

Maar Den Haag kan soms wat ver weg voelen. Dus wat kunnen jij en ik aan dit probleem doen? Het Woonprotest van september 2021 is een mooi voorbeeld, maar heeft zoiets nu zin als iedereen op dezelfde politiek blijft stemmen? 

Cody: “Zeker. We moeten niet zomaar geloven dat de overheid van bovenaf de juiste beslissingen zal nemen; dat moet je van onderaf afdwingen. Het eerste dat je moet creëren is bewustzijn. Mensen moeten snappen dát er een wooncrisis is. Niet alleen bij jou of je omgeving, maar in de héle samenleving. Dat kwartje is de afgelopen jaren wel gevallen. De volgende stap is dat mensen gaan zoeken naar de oorzaken en de oplossingen. In mijn boek geef ik een probleemanalyse en kom ik met oplossingen.”

“Tot slot is het voor jongeren belangrijk om scherp te houden op wie ze boos moeten zijn. Je moet niet boos zijn op bijvoorbeeld jongeren met rijke ouders die wel een pandje kunnen kopen. Dat voelt wrang en zuur, maar uiteindelijk is het een structureel probleem dat wordt veroorzaakt door landelijke en lokale politiek. Daarop moet je blijven hameren.”

“En je moet ook niet alleen opkomen voor bijvoorbeeld meer studentenwoningen. Jouw wooncrisis is dezelfde wooncrisis als die van dakloze mensen. Dat jij geen kamer kan vinden en dat zij geen onderdak kunnen vinden, is allebei veroorzaakt door dezelfde woonpolitiek. Laat je niet tegen elkaar uitspelen.”

Beeld: Das Mag